یک ملک را با قولنامه راحت به چندین نفر بفروشید!

همانطور که گفته شد با افزایش ۹۱.۵ درصدی قیمت مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع در تهران چیزی حدود ۱۳ میلیون است. ۱۳ میلیون معادل حقوق ۷ ماه یک کارگر بوده و این گزاره به این معناست که اگر کارگری بخواهد صاحب یک خانه‌ی ۵۰ متری شود، باید ۳۱ سال به صورت مداوم کار و تلاش کند و در این ۳۱ سال نیز چیزی نخورد تا بتواند یک خانه محقر ۵۰ متری در محدوده‌ی شهری تهران تهیه کند؛ بنابراین رشد سرسام‌آور قیمت مسکن، سبب ناامید بسیاری از صاحب خانه شدن، شده است. با این حال بسیاری از کارشناسان معتقدند که یکی از کار‌هایی که می‌توان با آن سبب خانه‌دار کردن مردم شد، استفاده از فرصت پیش خرید آپارتمان است. پیش خرید آپارتمان در کنار اینکه هزینه را برای خریداران کاهش می‌دهد، به فروشندگان نیز کمک می‌کند تا بتوانند هزینه‌های لازم جهت اتمام ساخت را تهیه کنند.
هرچند پیش خرید خانه یکی از راه‌های مناسب خانه دار شدن است، اما این بازار در چندین سال گذشته به یکی از پرریسک‌ترین بازار‌های کشور تبدیل شده است. چنانچه کلاهبرداران در این بازار به راحتی یک ملک را به چندین نفر پیش فروش می‌کنند و ثروت‌های زیادی به جیب می‌زنند.

شیوه فروش یک ملک به چند نفر چگونه است؟
برای اینکه بتوان جلوی پیشرفت کلاهبرداران و سودجویان را در این بازار گرفت در قدم اول باید دانست که شیوه کار زمینخواران چگونه است؟ از این رو سیامک پاکباز وکیل پایه یک داگستری معتقد است: «معاملات معارض یا فروش و پیش‌‌فروش املاک به چندین نفر در آن واحد از دیگر آسیب‌های اعتبار دادن به اسناد عادی (قولنامه‌ای) است. پرونده‌های بزرگی در این باره در کشور وجود دارد. برای مثال ۱۳۰ واحد ملکی را به ۱۴۰۰ نفر در قم فروختند. یعنی هر واحد را حداقل به ده نفر فروختند و این یکی از بزرگترین پرونده¬‌های معاملات معارض در دادگستری قم بود که فکر می¬‌کنم هنوز هم در جریان باشد».
این وکیل دادگستری ادامه داد: «واقعیت این است که با این نحوه قانونگذاری، آدم اگر کلاهبردار هم نباشد، به کلاهبرداری سوق داده می‌شود. یعنی شخص می‌آید ملک خود را امروز به یک نفر می‌فروشد بعد می‌گوید من ملک را دو ماه دیگر تحویل می‌دهم. خریدار هم پول را می‌‌پردازد و به جای آن یک کاغذ پاره میگیرد. فردا مالک که نیاز به پول دارد، می‌‌بیند امکان فروش مجدد همان خانه را دارد. شاید ذاتاً هم این آدم کلاهبردار نباشد، ولی وقتی محملی برای او وجود دارد و به راحتی افراد به این برگه عادی اعتماد می‌کنند، ممکن است دست به این کار بزند و فروش قولنامه‌‌ای هم هیچ جا ثبت نمی‌شود».
طبق صحبت این حقوق دان کلاهبرداران با استفاده از قولنامه یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند. از همین رو طاهری کارشناس حقوقی به علت این مسئله اشاره کرد و گفت: «قولنامه‌ها یا اسناد غیررسمی در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و علی رغم اینکه نیازی به ثبت شدن در دفاتر ثبت املاک و اسناد کشور ندارند، در دادگاه‌ها دارای اعتبار بوده و مورد استناد قرار می‌گیرند».
این کارشناس حقوقی ادامه داد: «متاسفانه کلاهبرداران به این خصوصیت و خلاء قانونی آگاه هستند و به راحتی یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند. مردم نیز به سبب اعتباری که دستگاه قضا به این اسناد داده، در قبال پرداخت هزینه، قولنامه دریافت می‌کنند».
بروز فساد در پیش فروش ساختمان باعث واکنش مسئولین نیز شده است به طوری که آیت الله رئیسی، ریاست قوه قضاییه در این مورد گفت: «اسناد عادی (قولنامه) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد. باید با همکاری مجلس تکلیف سند‌های عادی را مشخص کنیم و رسمیت بخشیدن به اسناد رسمی جزو برنامه‌های کاری ماست».

ساماندهی اسناد، راه خروج از بحران
با این توصیفات، راه خروج از بحران اسناد غیررسمی و جلوگیری از فروش یک ملک به چندین نفر چیست؟ بسیاری از کارشناسان به این سوال پاسخ داده‌اند، برای مثال دکتر کریمی معتقد است که «قانون باید سند رسمی را معتبر بداند و حامی آن باشد. وقتی سند رسمی نیست سند عادی در جای خودش معتبر است. نباید به اعتبار اسناد رسمی خدشه‌ای وارد شود. حقوق مردم هم سر جایش محفوظ خواهد ماند. مثل کسی که حقش با سند رسمی از بین رفته، علیه کسی که سندش را از بین برده است دادخواست دهد. غیر از این اگر باشد قابل تصور نیست»؛ بنابراین می‌توان گفت که مشکلات قانونی راه را برای سوء استفاده گران باز کرده است. از این رو تا زمانی که قانون و به تبع آن دادگاه، اسناد غیررسمی را معتبر بشناسد، شاهد فروش یک ملک به چندین نفر خواهیم بود. اصلی‌ترین مانع این کارهم تفسیر شورای نگهبان از قانون قدیمی ثبت، مصوب ۱۳۱۰ بوده که اصلاح آن با محوریت بی اعتباری اسناد غیررسمی، بر کسی پوشیده نیست.